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Quartiers Properties AB logra financiación para sus proyectos en la Costa del Sol

Quartiers Properties AB logra financiación para sus proyectos en la Costa del Sol

El equipo inmobiliario de ONEtoONE Corporate Finance ha asesorado en la búsqueda de financiación al promotor inmobiliario, Quartiers Properties AB, compañía cotizada en la bolsa de Estocolmo que desarrolla, vende y administra propiedades en la Costa del Sol en España. (www.quartiersproperties.se/).

La financiación obtenida con el asesoramiento de ONEtoONE incluye financiación de Banco Sabadell, BBVA, y del fondo Frux Capital. La citada inversión permitirá a la compañía abordar proyectos de promoción residencial y hotelero en dos complejos de lujo en la Costa del Sol en dos ubicaciones prime. La primera es el antiguo Centro Forestal Sueco ubicado en la milla de oro marbellí, donde se prevé la construcción de un hotel de lujo. El segundo es la Hacienda de Cifuentes, en Behanavis, donde la compañía está acometiendo desarrollos residenciales.

 

Sobre ONEtoONE Real Estate

ONEtoONE ha realizado operaciones de Corporate Finance inmobiliario desde su fundación, sin embargo, no fue hasta 2015 cuando lanzó su división inmobiliaria de ONEtoONE. El equipo de profesionales inmobiliarios cuenta con más de 25 años de experiencia, individualmente, en empresas del sector de la construcción e inmobiliarias tales como Sareb, Quabit Inmobiliaria, Solvia, Acciona, EC Harris, Levantina o Ayesa entre otras, e instituciones financieras activas en el crédito inmobiliario como BBVA, Banco Sabadell, Bankia, JP Morgan, Banco Espirito Santo, Hunstworth o Perry Capital.

En cuanto a la búsqueda de fondos para empresas y proyectos inmobiliarios, ONEtoONE ha colaborado en los tres últimos años con fondos como Cerberus, Centerbridge, Bain Capital, Incus Capital, Patron Capital, Frux Capital o Stoneweg, entre otros, para empresas tanto cotizadas como no cotizadas y proyectos en todos los segmentos inmobiliarios. La metodología Fintech inmobiliaria utilizada por ONEtoONE permite identificar y dar acceso a los fondos más adecuados para financiar el proyecto en cuestión, informando al cliente online de la evolución del proceso mediante el sistema interno llamado Clarity.

En compraventa de deuda con garantía inmobiliaria ONEtoONE ha asesorado en operaciones con la garantía constituida por activos de diversa índole, desde un edificio de oficinas prime en Las Palmas, pasando por edificios de uso residencial en el madrileño barrio de Chamberí hasta un activo comercial en Vigo y varios suelos de SAREB y diversas entidades financieras. Adicionalmente, la división inmobiliaria de ONEtoONE ha asesorado en la venta de edificios residenciales en Madrid, hoteles, residencias de tercera edad, comerciales, de oficinas, aparcamientos, industrial-logístico y fincas agrícolas. También ha participado en la búsqueda de inversores a SOCIMIS y Fondos de Inversión, así como en proyectos de desarrollo inmobiliario.

Arbitraje de Riesgo y M&A Transfronterizo

Arbitraje de Riesgo y M&A Transfronterizo

Muchos inversionistas estratégicos y financieros están familiarizados con las numerosas ventajas de las fusiones y adquisiciones transfronterizas, incluida la expansión a nuevos mercados potencialmente lucrativos, el establecimiento de una presencia cerca de clientes existentes o nuevos, la creación de flujos de ingresos y la diversificación del riesgo comercial internacional. Los inversores, sin embargo, pueden estar menos familiarizados con otra ventaja potencial de fusiones y adquisiciones transfronterizas, es decir, la posibilidad de crear valor financiero y operacional a través de una estrategia de inversión conocida como arbitraje de riesgo.

Este artículo proporcionará una breve descripción general del concepto de arbitraje de riesgo y luego analizará cómo los principios de arbitraje de riesgo se pueden utilizar como parte de una estrategia global de fusiones y adquisiciones para identificar oportunidades de inversión, crear valor corporativo y reducir el riesgo de la empresa.

Qué es el Arbitraje de Riesgo

Aunque cuando muchas personas escuchan las palabras «arbitraje de riesgo» a menudo vienen a la mente estrategias altamente especulativas confinadas a rincones del mundo de fusiones y adquisiciones públicas, el arbitraje de riesgo es un concepto muy simple que ocurre en los mercados y se aplica a las empresas todos los días. En los mercados financieros, el arbitraje se refiere a una situación en la que un activo puede comprarse por un precio en un mercado y venderse a un precio más alto en otro mercado. Por otro lado, se refiere a aprovechar una valoración equivocada del riesgo y el impacto de esa errónea valoración en los precios del crédito, empresas o de los activos para generar valor corporativo o evitar que se pierda el valor de la empresa.

Para proporcionar un ejemplo simple de arbitraje de riesgo en el contexto crediticio, digamos que una tasa de interés justa para un préstamo basada en el riesgo de una empresa o actividad es del 8%. Si, suponiendo el mismo nivel de riesgo, un banco está dispuesto a prestar dinero a un precio del 6%, esto representa una clara oportunidad de arbitraje de riesgo para los prestatarios. Del mismo modo, si los prestatarios están dispuestos a pagar una tasa de interés del 10%, esto representa una clara oportunidad de arbitraje de riesgo para los prestamistas porque los prestatarios están pagando en exceso por el nivel real de riesgo en relación con un préstamo que tomará un acreedor.

Estas oportunidades también surgen con frecuencia con respecto a la compra de activos. Para ver otro ejemplo, supongamos que la tasa de capitalización para propiedades de renta residencial en un mercado en particular es del 6%, lo que significa que el precio del activo se obtiene al dividir el ingreso operativo neto del activo por 6%. Si el riesgo real asociado con una propiedad de renta residencial en el mercado implica una tasa de capitalización del 4%, esto representa una oportunidad de arbitraje de riesgo para los compradores, porque en términos prácticos reducirá el precio que se paga por un activo.

De manera similar, si los riesgos asociados con una propiedad de renta residencial implican una tasa de capitalización del 8%, la oportunidad de vender la propiedad a una tasa de capitalización del 6% representa una oportunidad de arbitraje de riesgo para los vendedores porque el comprador está efectivamente descontando el riesgo del activo en un 2%.

Puede preguntarse cómo pueden existir estos tipos de oportunidades, ya que se podría suponer que si existiera una oportunidad de arbitraje de riesgo, los compradores y vendedores aprovecharían inmediatamente estas oportunidades y las presiones del mercado resultantes harían que el margen de arbitraje desapareciera rápidamente. Esto, sin embargo, a menudo no ocurre y el margen de arbitraje no desaparece principalmente debido a tres razones clave:

1) la información necesaria para valorar con precisión los activos a menudo no está disponible, particularmente con respecto a las empresas que no cotizan en bolsa

2) los activos y el contexto de mercado que define los valores de los activos se encuentran en un estado constante de cambio que hace que los niveles de riesgo fluctúen más rápido de lo que se pueden convertir en términos de precios precisos

3) las percepciones erróneas del riesgo existen incluso ante una información clara.

Arbitraje de Riesgo y M&A Transfronterizo

A menudo existen oportunidades de arbitraje de riesgo en fusiones y adquisiciones transfronterizas, particularmente en mercados emergentes, debido a que la información sobre los activos o los fundamentales del mercado puede ser más difícil de obtener o los factores clave del mercado, como las tasas de inflación o los valores de las monedas, pueden ser más volátiles que en mercados más desarrollados.

Comúnmente en mercados emergentes ocurre, por ejemplo, que los inversionistas puedan asumir que debido a que un país se considera «arriesgado», las compañías o activos en ese país, por definición, deben ser igualmente arriesgados. De hecho, muchas empresas que operan en jurisdicciones de mayor riesgo adoptan medidas que los protegen de riesgos tales como, por ejemplo, tener operaciones o activos en el exterior o protegerse contra el riesgo cambiante. Debido a esto, la adquisición de una compañía a una tasa de descuento del 15% para reflejar el riesgo país cuando, de hecho, el perfil de riesgo de la compañía merece una tasa de descuento de solo el 12% implica una ganancia de arbitraje de riesgo del 3%.

Las oportunidades de arbitraje de riesgos también pueden encontrarse en mercados altamente estables donde la fijación de precios de riesgo en el mercado no refleja los niveles reales de riesgo de una empresa, el sector o el mercado. En este tipo de situación, los activos se pueden vender a un precio que excede el precio que refleja el riesgo de mercado real, creando una ganancia de arbitraje de riesgo.

Además de las ganancias de arbitraje de riesgo en el momento de la compra del activo, también es posible realizar ganancias de arbitraje en todas las operaciones de la compañía. Por ejemplo, para una empresa de desarrollo inmobiliario, desarrollar proyectos en un país donde el crédito tiene un precio incorrecto, puede aumentar la rentabilidad y reducir el riesgo de mercado.

Arbitraje de Riesgo y la Salida de una Inversión

Muchas estrategias de este tipo se emplean con activos que tienen mercados de compra y venta profundos y líquidos, como valores cotizados en bolsa, de modo que una vez que se capturan las oportunidades de arbitraje pueden monetizarse rápidamente. Sin embargo, en el contexto de fusiones y adquisiciones privadas, los inversores pueden mantener una inversión durante muchos años y puede ocurrir que el contexto del mercado cambie significativamente con el tiempo y los activos que se compran con descuento en un año deban venderse con un descuento aún mayor 5 años después debido a un empeoramiento de las percepciones de riesgo del mercado.

Por esta razón, para los inversionistas que toman una visión a largo plazo de la estrategia y la creación de valor en una compañía, el arbitraje de riesgo generalmente no debe usarse como el único criterio para realizar una inversión sino como parte de una decisión de inversión estratégica más grande que tome en cuenta la estrategia global del inversor y el valor que creará la adquisición de un activo o presencia en un país independientemente de las ganancias de arbitraje.

 

Este artículo, escrito por Darin Bifani, proporciona una breve descripción del arbitraje de riesgo y de cómo fortalecer las estrategias de fusiones y adquisiciones transfronterizas. Si desea analizar la posibilidad de utilizar los principios de arbitraje de riesgo como parte de una estrategia transfronteriza de M&A, ¡contáctenos ahora

negotiating with investors

10 claves en la captación de inversores

No hay una receta mágica para la negociación con los inversores, pero sí diez puntos clave que harán que estés más cerca de tus objetivos. Si quieres negociar como un maestro:

1. Entiende lo que realmente quieres y a cuánto aspiras. Nuestros objetivos nos dan dirección, pero nuestras expectativas nos dan fuerza para negociar, pues nos hemos convencido de que lo merecemos. Como decía el presidente americano Lyndon Johnson: «la convicción convence.»

2. Fallar en preparar equivale a prepararse para fallar. La preparación es el 99% del éxito. Muchas negociaciones fracasan es por falta de preparación.

Es básico que vayas descubriendo durante el proceso la oportunidad que representa para el comprador: ¿Cuáles son sus motivaciones económicas? ¿Cuánto espera ganar con nuestra empresa? ¿Para qué la quiere? ¿Qué pretende hacer con ella?

3. Alcanzarás un acuerdo con la «mejor» alternativa que tengas. Un buen acuerdo exige tener buenas alternativas. Si careces de alternativas careces de fuerza negociadora y el comprador lo aprovechará para conseguir concesiones constantes.

Aunque esto parece obvio, en muchas ocasiones el empresario negocia con un único comprador: ¿Cómo sabes si ese comprador es el idóneo? ¿Es aquel para quien más valor crea tu empresa o el que más puede pagar por ella? Solo una buena metodología de búsqueda de alternativas te permitirá saberlo.

4. Un buen negociador pregunta mucho, habla poco y sabe escuchar. Comparte información pero, sobre todo, obtiene información relevante. Hace el doble de preguntas que el contrario, pide aclaraciones a las respuestas y hace resumen de lo escuchado para verificar que ha entendido bien.

5. Un buen negociador genera confianza, nunca miente. No crea expectativas que no va a cumplir y mantiene sus promesas. Se gana el respeto de la otra parte durante el proceso, porque resulta fiable. Las mentiras tarde o temprano se descubren y minan la confianza, desatando la prima de riesgo.

6. Crea las condiciones óptimas para tener un buen «marco de negociación» antes de encontrarte con la otra parte en la mesa de negociación. Esto se consigue haciendo que en la mesa estén las personas correctas, con las expectativas correctas, en el tiempo más favorable para ti, y teniendo tú las mejores posibilidades en caso de que haya que levantarse por falta de acuerdo. Todo eso, evidentemente, no se improvisa.

Debes hacer un mapping de los intereses de todas las partes que van a participar en la negociación. ¿Hay alguien que puede torpedear la operación porque tenga otros intereses? ¿Cómo se le puede influenciar para que ayude? No pierdas de vista a las personas y sus intereses personales. Piensa en las personas de la otra parte que más valorarán la operación, e intenta que también participen en la negociación.

7. Identifica al verdadero tomador de decisiones. Junto a los intereses de la empresa compradora hay otros intereses, que son los de las personas que negocian. Debes descubrir quién toma la decisión y cuáles son sus intereses personales, sus necesidades, qué busca para sí mismo. Pregúntate sobre tu interlocutor: ¿Tiene autoridad para cerrar un trato?

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8. Ten un interés sincero por los intereses de la otra parte. Eso te ayudará a que, en reciprocidad, él también se preocupe por los tuyos y se obtenga una solución más ganadora. Piensa que construir empatía ayuda a crear un clima favorable para conseguir hacer crecer la tarta. Sé duro en las exigencias y cariñoso con la persona.

La negociación es un juego de información y la información te da poder. Debes buscar entender sus necesidades en lugar de sus deseos.

9. El poder es un concepto muy relativo. En negociación este poder dependerá de tus alternativas y también de las alternativas de la otra parte.

No te olvides de que en una negociación el 50% son emociones. Verifica cuál es el poder de la otra parte. Normalmente estará sobrestimado. Por eso, las percepciones en negociación son cruciales. Es fundamental que las entiendas, que te metas en su cabeza. El poder situacional está basado en percepciones, no en hechos. Por eso, cuida mucho los signos que transmites.

10. El buen negociador en lugar de batallar por el trozo más grande, es capaz de hacer crecer la tarta. Consigue maximizar su objetivo haciendo que ambas partes alcancen su objetivo. El primer paso para hacer crecer la tarta es creer que es posible.

La negociación es un juego de información, por eso los mejores negociadores se centran más en recibir información que en darla.

Si sabes profundizar en las necesidades de la otra parte, descubrirás aspectos que para ella son muy relevantes y no suponen gran coste para ti, los podrás canjear por aspectos realmente importantes para ti y que tienen poco peso para ellos.

Y, sobre todo ten presente que en una negociación que te afecta, si tú no estás sentado en la mesa probablemente eres parte del menú.

 

 

 

 

Artículo escrito por Enrique Quemada, Presidente de ONEtoONE Corporate Finance, publicado en Expansión.com